Общедомовые нужды: закон или удобство энергетиков

Опубликованное прокуратурой области в средствах массовой информации разъяснение норм действующего законодательства о порядке оплаты на общедомовые нужды (ОДН) вызвало резкую реакцию заместителя генерального директора ОАО «Магаданэнерго» по сбыту энергии – директора филиала «Магаданэнергосбыт» Огинского И.А.

В адрес прокуратуры высказан и упрек в дестабилизации ситуации в региональной коммунально-энергетической сфере, покровительстве тем гражданам, которые не хотят оплачивать общедомовые нужды, и угрозы энергетического коллапса, постигшего соседний регион. Досталось управляющим компаниям и ТСЖ, которых заранее обвинили в мошенничестве.

Вместе с тем, разъяснение норм законодательства, подкрепленное судебной практикой, никак не может свидетельствовать о стремлении поставить на колени энергетиков.

Оплата ОДН обязательна, вопрос в том – кому платить?

Согласно требованиям статьи 155 Жилищного кодекса РФ при наличии в доме управляющей компании или ТСЖ плата за ОДН может начисляться и взиматься только указанными организациями (в зависимости от выбранного способа управления). Ресурсоснабжающим организациям право взыскивать плату за ОДН непосредственно с граждан не предоставлено, за исключением случая непосредственного управления домом собственниками помещений.

Эти нормы законодательства носят обязательный характер без предоставления альтернативы. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», на которое ссылается директора филиала «Магаданэнергосбыт», не изменяет порядок уплаты ОДН.

Законодатель не зря разделил плату коммунальной услуги на две составляющие – непосредственно потребленный объем и использованный на общедомовые нужды.

Объем коммунальных услуг, потребленных в жилом помещении, во всяком случае, по электроснабжению, горячему и холодному водоснабжению, напрямую зависит от граждан, в нем проживающих.
Поэтому законодателем и предоставлена возможность выбрать, кому платить за собственное потребление коммунальных ресурсов – управляющей компании (ТСЖ) или ресурсоснабжающей организации.

А вот плата за ОДН – это совсем другой вид платежей, ее размер зачастую не зависит от добросовестного потребителя.

Объем коммунальных услуг на общедомовые нужды напрямую зависит от надлежащего исполнения обязанностей по содержанию общедомовых инженерных сетей и оборудования (электрических, водопроводных, тепловых), от своевременного выявления несанкционированных подключений, устранения утечек, проведения мероприятий по энергосбережению.

Указанные обязанности возложены на управляющую организацию или ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления). Именно они несут ответственность перед собственниками помещений в доме за надлежащее содержание его общего имущества.

Если в доме прорвало водопроводную трубу, а управляющая организация бездействует и не устраняет аварию, то именно она должна нести ответственность за потери воды, а не расплачиваться за свое бездействие из кармана жильца.

Если потребитель несанкционированно подключился к внутридомовым электрическим сетям и использует электроэнергию, не беспокоя свой счетчик, то обязанность управляющей организации выявлять и пресекать подобные факты. Добросовестные граждане не должны платить за своих «менее добросовестных» соседей.

Управляющая организация или ТСЖ должны самостоятельно оплачивать ресурсоснабжающей организации энергозатраты на ОДН.

В свою очередь указанные расходы управляющая организация или ТСЖ должны включать в счета на оплату коммунальных услуг жильцам многоквартирного дома с обоснованием их возникновения.

Такая позиция прокуратуры подтверждается многочисленной судебной практикой Хабаровского края, Оренбургской области, иных регионов, имеется и в Магаданской области.

Ресурсоснабжающие организации не управляют многоквартирными домами, в связи с чем не отвечают за состояние общедомовых инженерных сетей. Они заинтересованы в оплате общего количества поставленного ресурса и не связаны перед гражданами обязательствами по эффективному управлению энергозатратами.

Как следствие, ресурсоснабжающие организации не спешат выявлять несанкционированные подключения, неисправности в сетях, поскольку свои расходы они возместят платой за общедомовые нужды.
Вот и «завалены» органы прокуратуры жалобами граждан, измученных бегом по кругу – управляющая компания разводит руками, мотивируя тем, что платежи взимаются не ими, ресурсоснабжающие организации разъясняют, что не отвечают за состояние внутридомовых сетей.

Доходит до абсурда – плата за общедомовые нужды приближается, а иногда и превышает индивидуальное потребление, во что вникать не хотят ни те, ни другие.

Логика законодателя, определившего, что плату за общедомовые нужды должны взимать управляющие компании и ТСЖ, именно в этом – установить прямую связь потребителя и лица, отвечающего за содержание и эксплуатацию внутридомовых сетей.

Граждане должны оплачивать ОДН своим управляющим организациям или ТСЖ, с которых они вправе потребовать отчет об обоснованности начисленной платы и принятых мерах по снижению объема ОДН.

Еще одно немаловажное обстоятельство, о котором ресурсонабжающие организации, возмущенные позицией суда и прокуратуры, не задумываются – с недобросовестной управляющей компанией можно расторгнуть договор, переизбрать правление ТСЖ, чего не сделаешь с монополистом по поставке ресурсов.

Почему ОАО «Магаданэнерго» настойчиво убеждает граждан платить ОДН именно энергетикам, запугивая энергетическим коллапсом?

Очевидно, что так проще – не надо выстраивать отношений с управляющими организациями и ТСЖ. С граждан взыскать эту плату намного проще.

Представитель ОАО «Магаданэнерго», приводя пример Камчатского края, где задолженность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы составляет более 7 млрд.руб., лукавит, не уточняя, что речь идет не только об оплате ОДН, а о задолженности по коммунальным услугам в целом.

При надлежащем исполнении обязанностей по управлению домом и содержанию общедомового имущества плата за ОДН составит незначительную часть от общей платы за коммунальные услуги и задолженность по ней никоим образом не поставит на колени наших энергетиков.

А вот если задолженность за ОДН составит 7 млрд. руб., то впору задуматься – а нет ли в наших подъездах тайных бассейнов, водных фонтанов или промышленных объектов, массово потребляющих электроэнергию.

Задача органов прокуратуры региона – обеспечить соблюдение закона на территории области и защитить права граждан на оплату фактически потребленного объема коммунальных услуг, понудить ресурсоснабжающие организации и управляющие компании выстроить правоотношения, основанные на Законе.

Проводя проверки по обращениям граждан, выявляются факты выставления платы за общедомовые нужды, рассчитанные по завышенной площади помещений, распределения платы за ОДН не на всех жильцов, а только на тех, к чьим счетчикам добрались энергетики, не взимания платы за ОДН с тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые осуществляют хозяйственную деятельность в многоквартирных жилых домах, бездействия по выявлению несанкционированных подключений и т.д.

По всем таким фактам принимаются меры прокурорского реагирования, в том числе, с инициированием привлечения «коммунальщиков» к административной ответственности, понуждением произвести перерасчет излишне взысканной платы. И суды подтверждают правомерность позиции прокуратуры.

Органам прокуратуры не предоставлено право комментировать действующее законодательство, руководствоваться целесообразностью отдельных участников правоотношений. Есть одна обязанность – обеспечить верховенство Закона.